Zwangsräumung, Berliner Modell, Vermieterpfandrecht

Siehe hierzu unbedingt die neueren Ausführungen in meinen beiden Artikeln vom 11.02.2014 sowie insbesondere im Artikel vom 13.02.2014!! Wegen des „neuen“ §§ 885 a ZPO

Das Berliner Modell (auch Berliner Räumung genannt) ist eine Methode zur Kostensenkung bei Zwangsräumungen.

Bei einer „normalen“ kompletten Räumung setzt der Gerichtsvollzieher als anzufordernden Vorschuss ca. € 1000,00 pro zu räumenden Raum an. Der Vorschuss ist vom Gläubiger zu erbringen; er wird für Auslagen für die Spedition, welcher der Gerichtsvollzieher zur Räumung hinzu bestellt, für Einlagerungskosten u.ä. verwendet. Also ist der Gläubiger nicht nur durch die rückständige Miete geschädigt sondern muss auch noch einen enormen Betrag zur Verfügung stellen  bis er seine Mieter los wird.  Um zumindest diese Kosten so gering wie möglich zu halten bietet es sich beim Zwangsräumungsauftrag gleichzeitig das Vermieterpfandrecht geltend zu machen, also nach dem so genannten „Berliner Modell“ zu räumen.

Wikipedia führt dazu aus:

„Dazu übt der Vermieter das Vermieterpfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen aus. Vom Gerichtsvollzieher wird nur die Herausgabe der Wohnung verlangt. Ziel ist, den Kostenvorschuss und die Gerichtsvollziehergebühren zu vermindern. Bei der „klassischen“ Räumung der Wohnung erfolgt der Abtransport, Verwahrung und Verwertung/Vernichtung durch den Gerichtsvollzieher. Daher fallen neben den Speditions- und Lagerkosten auch Gerichtsvollziehergebühren an.

Der Vermieter hat nach der Übergabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher die Gegenstände zu verwahren. Ggf. muss er sie herausgeben (wenn unpfändbar) bzw. der Verwertung zuführen (wenn pfändbar). Die erforderlichen Kosten muss grundsätzlich der Mieter tragen. Der Vermieter haftet jedoch und muss einen entsprechenden Vorschuss leisten (im unten zitierten BGH Urteil ging es um 3.000 € Vorschuss für das Räumen der Wohnung). Aus der Pflicht zur Verwahrung des Räumgutes durch den Vermieter (§§ 1215, 1257 BGB) macht sich dieser bei Verlust des Inventars nach Räumung als Eigentumsverletzung schadensersatzpflichtig (LG Lübeck NJW-RR 2010, 810).

Die Vorgehensweise ist durch BGH-Urteil bestätigt: Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.

Der Name „Berliner Modell“ stammt von zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen aus dem Berliner Raum. Dort ist die Anwendung aufgrund der besonderen Struktur, welche durch finanzschwache Bürger und zeitweise großen Wohnungsleerstand geprägt war, besonders verbreitet. Für diesen Problemkreis bietet sich die Anwendung an, da das potentielle Problem bei der Anwendung in:

  • nicht der Pfändung unterliegenden Gegenständen
  • dem Bestreiten des Pfandrechtes durch den Mieter

liegt. Dies tritt bei typischen Mietnomaden jedoch nicht auf. Dennoch ist das Modell weiterhin nicht unumstritten, da dabei Pfändungsschutzvorschriften der ZPO ausgehebelt werden.“

Dem ist eigentlich nichts mehr hinzuzufügen an Erläuterung.

Ich stelle meinen Zwangsräumungsauftrag eigentlich immer in Verbindung mit einem Vollstreckungsauftrag. Zu richten ist dieser Räumungsauftrag an den zuständigen Gerichtsvollzieher des (Räumungs-)schuldner. Wenn man den nicht weiß richtet man den Auftrag an „Die Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieheraufträge bei dem Amtsgericht …“

Ich formuliere ihn so:

„Räumungs- und Vollstreckungsauftrag in Sachen

Gläubiger (Name und komplette Anschrift)

gegen

Schuldner (Name und komplette Anschrift)

Der Schuldner ist verpflichtet, gem. beiliegendem Vollstreckungstitel (Name des Titels,  Bezeichnung des Gerichts, Aktenzeichen und Datum)  aufgeführte Wohnung (hier am besten den Urteilstenor eins zu eins übernehmen, da steht z.B. drin, die aus 3 Zimmern, Küche Bad usw… bestehende Wohnung) zu räumen und an den Gläubiger herauszugeben.

Es wird daher beantragt,

die Zwangsräumung

durchzuführen und alsbald Termin zur Räumung zu bestimmen. Gleichzeitig ist der Schuldner verpflichtet, die nachstehend berechneten Kosten dieses Antrags zu erstatten.

Der Schuldner ist verpflichtet, die in dem vorstehend angeführten Vollstreckungstitel aufgeführte Wohnung zu räumen und an den Gläubiger herauszugeben.

Es wird daher namens des von uns vertretenen Gläubigers beantragt die Zwangsräumung durchzuführen und alsbald Termin zur Räumung zu bestimmen. Gleichzeitig wird beantragt, wegen der noch offenen Forderung und der Kosten dieses Antrages, die nachstehend berechnet sind, die Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen des Schuldners durchzuführen. Der Vermieter macht Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB geltend“

 

 

Vermieter macht Vermieterpfandrecht geltend, § 562 BGB; folgende Vor- und Nachteile habe ich im Internet gefunden:

 

• Wohnung wird durch Gerichtsvollzieher nur

herausgegeben, Gegenstände verbleiben in der

Wohnung

• Zulässig, weil der Gerichtsvollzieher kein

Prüfungsrecht hat (BGH,17.11.2005,I ZB 45/05)

• Nachteile:

– Schadensersatzansprüche des Mieters wegen

„abhanden gekommener Gegenstände“

– Verlust des Anspruchs auf

Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB, da

kein „Vorenthalten“ (OLG Rostock,08.06.2007,3

W 23/07)- Lösung durch Ersatz des

Kündigungsschadens bei fristloser Kündigung

 

Im BGB steht:

§ 562 Umfang des Vermieterpfandrechts

(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.

 

§ 562a Erlöschen des Vermieterpfandrechts

Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.

 

 

Auch hier wieder viel Erfolg!

 

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