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Räumungsauftrag (Berliner Modell)

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Heute habe ich nochmal einen Räumungsauftrag (nach Berliner Modell) vorbereitet bzw. überarbeitet unter Berücksichtigung des § 885a, seit 01.05.2013; (überarbeitet am 22.12.2015) (bitte auch meinen Artikel lesen vom 12.02.2014)

Der Unterschied zwischen der bislang bestehenden Berliner Modell-Räumung und der Räumung mit beschränkten Vollstreckungsauftrag (§ 885a ZPO) sehe ich so:

Die Räumung nach (ehemals Berliner Modell) war die Beschränkung der Räumung lediglich auf die Herausgabe der Wohnung an den Vermieter unter Ausübung des Vermieterpfandrechts (für eine gleichzeitig geltend gemachte Forderung im selben Titel (z.B. rückständiger Mietzins). Das bedeutete dass der lediglich Schuldner (bisherige Mieter) mit seiner persönlichen Habe aus der Wohnung entfernt wird, ihm möglichst die Schlüssel durch den Gerichtsvollzieher abgenommen werden und die Wohnung dann an den Gläubiger (Vermieter) übergeben wird.Der Vorteil dieser Räumungsvollstreckung war Meinung nach, dass keine hohen Kostenvorschüsse anfallen, eine zeitlich schnellere Bearbeitung möglich ist, der Gerichtsvollzieher keine Sachen einlagern oder beseitigen muss, dass lediglich die Türschlösser ausgetauscht werden, dass der Mieter nur die persönlichen Sachen mitnehmen darf und die Verwertung der Sachen geht schneller.

Dieser  beschränkte Vollstreckungsauftrag nach § 885 a ZPO meiner Meinung nach eine große Haftungerleichterung für den Glälubiger (da nur noch Verletzung der Verwahrungspflicht auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit abgestellt werden kann) und vorher die Haftung nach den §§ 280, 823 BGB gegolten hat und zwar für jedes Verschulden, siehe meinen anderen Artikel hierzu.

So formuliere ich die Räumung nach Berliner Modell:

Abs.: ……….                                             Datum:

An die Verteilungsstelle für

Gerichtsvollzieheraufträge bei dem Amtsgericht

zuständiges Amtsgericht für Wohnort des Schuldners bzw.

für Räumungsort

 

RÄUMUNGS- UND VOLLSTRECKUNGSAUFTRAG

 

In der Zwangsvollstreckungssache

 

…………………………auszufüllen wie im Tenor des Titels

                                                                         – Gläubiger/in –

Prozessbevollmächtigte(r):auszufüllen von Anwalt, falls über Anwalt veranlasst

g e g e n

………………………… auszufüllen wie im Tenor des Titels

                                                                      – Schuldner/in –

Nach dem anliegenden Vollstreckungstitel

…………………………..(Titel komplett benennen)

stehen dem Gläubiger, die, gem. nachstehender Berechnung, aufgeführten Ansprüche zu:

falls im Titel noch weitere Forderungen aufgenommen sind, z.B. noch rückständige Miete, Verzinsung, vorgerichtliche Mahnkosten usw.)…

Hauptforderung                             

Verzinsung (Verzinsung berechnen bis GESTERN)                                    

Vorgerichtliche Mahnkosten          

Kosten früherer Vollstreckungsmaßnahmen

Anwalt                                             

Gericht bzw. Gerichtsvollzieher      

abzüglich Geleistete Zahlungen                                                 

ergibt/verbleibt Forderung:                          

zuzüglich fortlaufender Zinsen auf Hauptforderung ab heute (Datum ggf. noch eintragen)

Der Schuldner ist zudem verpflichtet, die in dem vorstehend angeführten Vollstreckungstitel aufgeführte Wohnung, zum Beispiel 

im 1. Obergeschoss vorne rechts des Anwesens Schuldenstr. 6, 00000 Wohnort gelegene ca. 87 m² große 3-Zimmer-Wohnung mit der Nr. 2 nebst dem im Untergeschoss befindlichen zugehörigen Kellerraum mit der Nr. 2 zu räumen und zusammen mit zwei Haustürschlüsseln sowie zwei Briefkastenschlüsseln geräumt an den Gläubiger herauszugeben.

Es wird daher namens des von uns vertretenen Gläubigers beantragt die Zwangsräumung gem. § 885a  ZPO durchzuführen und alsbald Termin zur Räumung zu bestimmen. Wir möchten höflichst darauf hinweisen, dass nach § 272 Abs. 4 ZPO Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.

In Anlage überlassen wir den Anhang zum Mietvertrag bezüglich des Wohnungszubehörs. Die Wohnung wurde somit teilweise möbliert vermietet. (dies zum Beispiel, wenn die Wohnung teilmöbliert vermietet wurde)

Wir bitten zu gegebener Zeit um Bekanntgabe des Räumungstermins, damit der Gläubiger entsprechend an diesem Termin anwesend sein kann. (Es ist wichtig dass der Gläubiger dann daran teilnimmt, da der Gerichtsvollzieher ihm dann nach Räumung die „Wohnung übergeben kann“, d.h. die Schlüssel werden durch den Gerichtsvollzieher an den Gläubiger übergegeben, außerdem kann der Gläubiger dann gleich (in Anwesenheit des Gerichtsvollziehers) Bilder über die in der Wohnung befindlichen Gegenstände/Sachen sowie über den Zustand der Wohnung selbst Bilder anfertigen. Am besten noch einen „nicht verwandten“ Zeugen mitnehmen und die Gegenstände dokumentieren. Falls der Schuldner vorher nochmals zur Räumung aufgefordert wurde auch das Schreiben in Kopie beifügen.

In Anlage überlassen wir Abschrift des an den Schuldner gerichtete Einwurf/Einschreiben vom ……., womit er nochmals nachhaltig zur Räumung aufgefordert worden ist. Eine Räumung erfolgte bis heute nicht.

Gleichzeitig wird beantragt, wegen der noch offenen Forderung und der Kosten dieses Antrages, die nachstehend berechnet sind, die Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen des Schuldners durchzuführen.

(falls von einem Anwalt gemacht: )

Anwaltskosten (Streitwert: ………………)

(Der Streitwert für die Räumung ergibt sich eigentlich auch immer aus dem Urteil, da dort der Streitwert für das Räumungsverfahren festgesetzt wird (normalerweise)

zu diesem Streitwert sind dann die noch weiteren Forderungen (siehe oben, Hauptforderung, vorgerichtliche Kosten, bisherige Vollstreckungskosten, usw. hinzuzurechnen und aus diesem Gesamtbetrag dann die Gebühren ausrechnen

 

0,30 Gebührensatz  gem. Nr. 3309 VV RVG   EUR

Auslagengem. Nr. 7002 VV RVG                    EUR

19% Mwst.   gem. Nr. 7008 VV RVG               EUR

Kosten insgesamt:                                         EUR

Falls über ein Sparbuch eine Verpfändungserklärung abgegeben wurde:

Ebenfalls überlassen wir Kopie einer Verpfändungserklärung bezüglich eines Sparguthabens als Mietkaution in Anlage. Wir beauftragen Sie ausdrücklich mit der Wegnahme dieses Sparbuches und Herausgabe zu unseren Händen, damit eine Kündigung ausgesprochen und die Rückzahlung beansprucht werden kann.

Soweit ein solches Sparbuch (hier ausgewiesen mit der Sparkonto Nr.: ………) nicht auffindbar ist, bitten wir dies ausdrücklich im Protokoll zu vermerken.

(Der Vermerk des „unauffindbaren Sparbuches“ ist wichtig, da das dann bei einer Abschöpfung des Sparguthabens das Sparbuch nicht vorgelegt werden muss, sondern es reicht dann die Bescheinigung des Gerichtsvollziehers, dass der Schuldner dies nicht mehr findet)

Mit freundlichen Grüßen

 

Rechtsanwalt 

Viel Erfolg beim Vollstrecken/Räumen

 Gruß Jutta Hurt

P.S. nur am Rande, das Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB gibt es noch und kann im Vorfeld gegenüber dem Schuldner (ggf. Räumungsschuldner) geltend gemacht werden.

Berliner Modell oder Beschränkter Vollstreckungauftrag, Räumung nach § 885a

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Hallo Ihr Lieben,

nachdem ich mit mehreren Gerichtsvollziehern Rücksprache gehalten habe, mache ich meine Räumungen nunmehr nur noch nach § 885 a ZPO.

Ist finde ich einfacher, da auch wegen der verbliebenen Sachen nicht der Gläubiger auf den Schuldner zugehen muss, sondern der Schuldner auf den Gläubiger.

Offensichtlich besteht kein Hindernis beim Räumungsauftrag auch einen Vollstreckungsauftrag mit auszuformulieren. Soweit im Übrigen die Forderung über € 500,00 ist habe ich auch, natürlich unter Anwendung der Voraussetzungen des § 802 l ZPO, die Einholung von Drittauskünften mit ausformuliert.

Im Gesetz steht bei § 885 a ZPO

㤠885a

Beschränkter Vollstreckungsauftrag

(1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach §885 Absatz 1 beschränkt werden.

(2) Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll (§762) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen.

(3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

(4) Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.

(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben.

(6) Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger und den Schuldner auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hin.

(7) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.“

Viel Erfolg

Jutta Hurt

Räumung, Zwangsräumung, Berliner Modell bzw. § 885a ZPO (beschränkter Vollstreckungsauftrag)

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Räumung, Zwangsräumung, Berliner Modell / erstmals 17.11.2011/ überarbeitet am 11.02.2014 bezüglich des „neuen“ § 885 a  (bitte auch meinen Artikel lesen vom 12.02.2014)

Heute will ich noch einmal auf die Zwangsräumung (nach dem so genannten Berliner Modell bzw. auf § 885a ZPO, beschränkter Vollstreckungsauftrag) so wie ich sie zwischenzeitlich fast immer durchführe, eingehen:

Ich verstehe das so: Die Räumung nach Berliner Modell ist die Beschränkung der Räumung lediglich auf die Herausgabe der Wohnung an den Vermieter unter Ausübung des Vermieterpfandrechts (für eine gleichzeitig geltend gemachte Forderung im selben Titel (z.B. rückständiger Mietzins). Das heißt dass der lediglich Schuldner (bisherige Mieter) mit seiner persönlichen Habe aus der Wohnung entfernt wird, ihm möglichst die Schlüssel durch den Gerichtsvollzieher abgenommen werden und die Wohnung dann an den Gläubiger (Vermieter) übergeben wird.

Seit 01.05.2013 ist es auch möglich den Auftrag gem. § 885a ZPO zu beschränken, auf die pure Herausgabe der Wohnung ohne dass man das Vermieterpfandrecht geltend machen muss.

siehe hierzu ZPO §§ 885a, 811; BGB §§ 562, 562b, 97, 98

Der Vorteil dieser Räumungsvollstreckung ist meiner Meinung nach, dass keine hohen Kostenvorschüsse anfallen, eine zeitlich schnellere Bearbeitung möglich ist, der Gerichtsvollzieher keine Sachen einlagern oder beseitigen muss, dass lediglich die Türschlösser ausgetauscht werden, dass der Mieter nur die persönlichen Sachen mitnehmen darf und die Verwertung der Sachen geht schneller.

Außerdem brachte dieser § 885 a ZPO (Abs. 3) meiner Meinung nach eine große Haftungerleichterung für den Glälubiger (da nur noch Verletzung der Verwahrungspflicht auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit abgestellt werden kann) und vorher die Haftung nach den §§ 280, 823 BGB gegolten hat und zwar für jedes Verschulden

Dies hat den enormen Vorteil dass diese Art der Räumung nicht so teuer ist, da keine Speditionskosten und Einlagerungskosten anfallen.

Der Vorteil der Räumung mit Vermieterpfandrecht war bislang dass das Vermieterpfandrecht Vorrang hat vor der Entfernung der Habe des Mieters aus der Wohnung.  Nach § 885a ZPO ist es nicht mehr notwendig weil dieser § die Formulierung bereits regelt.

Der Gerichtsvollzieher muss die Berechtigung des Vermieters nicht prüfen und den erteilten Räumungsauftrag ohne Prüfung auszuführen!

Beim Räumungstermin ist werden gem. § 885 a Abs. 2 ZPO durch den Gerichtsvollzieher, auch mit „Bildaufnahmen in elektronischer Form“ die frei beweglichen Sachen dokumentiert.

Nach Durchführung des Räumungstermins sollte so vorgegangen werden:

Da den Gläubiger (Vermieter) eine Verwahrungspflicht trifft sollte er die (beim Berliner Modell: nicht dem Vermieterpfandrecht) unterliegenden Gegenstände einlagern. Ein Verstoß gegen diese Pflicht könnte Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.

Gegebenenfalls hat der Gläubiger eine Unterstellmöglichkeit, wenn nicht kann er mit dem Nachmieter eine Übereinkunft treffen, dass die Gegenstände z.B. im Keller o.ä. verbleiben bist sie entsorgt bzw. vom Schuldner abgeholt werden. So spart sich auch der Vermieter Einlagerungskosten.

Gem. § 885 a ZPO ist es auch mit der Verwertung der Gegenstände einfacher: siehe Gesetzestext:

„…4) Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385, des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden.

(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne Weiteres herauszugeben.“

Nach Fristablauf kann der Vermieter dann die Gegenstände also verwerten (z.B. verkaufen). Soweit er durch die Verwertung Einnahmen hat, müssen diese unbedingt auf die geschuldete Forderung angerechnet werden! (Siehe BGB §§ 1257 sowie 1228 Abs. 2 BGB)

Sachen die nicht verwertet werden können, wurden (in unseren Verfahren) dann dem Sperrmüll „zugeführt“.

Also viel Spaß beim „räumen“

Gruß Jutta Hurt

Zwangsräumung, Berliner Modell, Vermieterpfandrecht

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Siehe hierzu unbedingt die neueren Ausführungen in meinen beiden Artikeln vom 11.02.2014 sowie insbesondere im Artikel vom 13.02.2014!! Wegen des „neuen“ §§ 885 a ZPO

Das Berliner Modell (auch Berliner Räumung genannt) ist eine Methode zur Kostensenkung bei Zwangsräumungen.

Bei einer „normalen“ kompletten Räumung setzt der Gerichtsvollzieher als anzufordernden Vorschuss ca. € 1000,00 pro zu räumenden Raum an. Der Vorschuss ist vom Gläubiger zu erbringen; er wird für Auslagen für die Spedition, welcher der Gerichtsvollzieher zur Räumung hinzu bestellt, für Einlagerungskosten u.ä. verwendet. Also ist der Gläubiger nicht nur durch die rückständige Miete geschädigt sondern muss auch noch einen enormen Betrag zur Verfügung stellen  bis er seine Mieter los wird.  Um zumindest diese Kosten so gering wie möglich zu halten bietet es sich beim Zwangsräumungsauftrag gleichzeitig das Vermieterpfandrecht geltend zu machen, also nach dem so genannten „Berliner Modell“ zu räumen.

Wikipedia führt dazu aus:

„Dazu übt der Vermieter das Vermieterpfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen aus. Vom Gerichtsvollzieher wird nur die Herausgabe der Wohnung verlangt. Ziel ist, den Kostenvorschuss und die Gerichtsvollziehergebühren zu vermindern. Bei der „klassischen“ Räumung der Wohnung erfolgt der Abtransport, Verwahrung und Verwertung/Vernichtung durch den Gerichtsvollzieher. Daher fallen neben den Speditions- und Lagerkosten auch Gerichtsvollziehergebühren an.

Der Vermieter hat nach der Übergabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher die Gegenstände zu verwahren. Ggf. muss er sie herausgeben (wenn unpfändbar) bzw. der Verwertung zuführen (wenn pfändbar). Die erforderlichen Kosten muss grundsätzlich der Mieter tragen. Der Vermieter haftet jedoch und muss einen entsprechenden Vorschuss leisten (im unten zitierten BGH Urteil ging es um 3.000 € Vorschuss für das Räumen der Wohnung). Aus der Pflicht zur Verwahrung des Räumgutes durch den Vermieter (§§ 1215, 1257 BGB) macht sich dieser bei Verlust des Inventars nach Räumung als Eigentumsverletzung schadensersatzpflichtig (LG Lübeck NJW-RR 2010, 810).

Die Vorgehensweise ist durch BGH-Urteil bestätigt: Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.

Der Name „Berliner Modell“ stammt von zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen aus dem Berliner Raum. Dort ist die Anwendung aufgrund der besonderen Struktur, welche durch finanzschwache Bürger und zeitweise großen Wohnungsleerstand geprägt war, besonders verbreitet. Für diesen Problemkreis bietet sich die Anwendung an, da das potentielle Problem bei der Anwendung in:

  • nicht der Pfändung unterliegenden Gegenständen
  • dem Bestreiten des Pfandrechtes durch den Mieter

liegt. Dies tritt bei typischen Mietnomaden jedoch nicht auf. Dennoch ist das Modell weiterhin nicht unumstritten, da dabei Pfändungsschutzvorschriften der ZPO ausgehebelt werden.“

Dem ist eigentlich nichts mehr hinzuzufügen an Erläuterung.

Ich stelle meinen Zwangsräumungsauftrag eigentlich immer in Verbindung mit einem Vollstreckungsauftrag. Zu richten ist dieser Räumungsauftrag an den zuständigen Gerichtsvollzieher des (Räumungs-)schuldner. Wenn man den nicht weiß richtet man den Auftrag an „Die Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieheraufträge bei dem Amtsgericht …“

Ich formuliere ihn so:

„Räumungs- und Vollstreckungsauftrag in Sachen

Gläubiger (Name und komplette Anschrift)

gegen

Schuldner (Name und komplette Anschrift)

Der Schuldner ist verpflichtet, gem. beiliegendem Vollstreckungstitel (Name des Titels,  Bezeichnung des Gerichts, Aktenzeichen und Datum)  aufgeführte Wohnung (hier am besten den Urteilstenor eins zu eins übernehmen, da steht z.B. drin, die aus 3 Zimmern, Küche Bad usw… bestehende Wohnung) zu räumen und an den Gläubiger herauszugeben.

Es wird daher beantragt,

die Zwangsräumung

durchzuführen und alsbald Termin zur Räumung zu bestimmen. Gleichzeitig ist der Schuldner verpflichtet, die nachstehend berechneten Kosten dieses Antrags zu erstatten.

Der Schuldner ist verpflichtet, die in dem vorstehend angeführten Vollstreckungstitel aufgeführte Wohnung zu räumen und an den Gläubiger herauszugeben.

Es wird daher namens des von uns vertretenen Gläubigers beantragt die Zwangsräumung durchzuführen und alsbald Termin zur Räumung zu bestimmen. Gleichzeitig wird beantragt, wegen der noch offenen Forderung und der Kosten dieses Antrages, die nachstehend berechnet sind, die Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen des Schuldners durchzuführen. Der Vermieter macht Vermieterpfandrecht gem. § 562 BGB geltend“

 

 

Vermieter macht Vermieterpfandrecht geltend, § 562 BGB; folgende Vor- und Nachteile habe ich im Internet gefunden:

 

• Wohnung wird durch Gerichtsvollzieher nur

herausgegeben, Gegenstände verbleiben in der

Wohnung

• Zulässig, weil der Gerichtsvollzieher kein

Prüfungsrecht hat (BGH,17.11.2005,I ZB 45/05)

• Nachteile:

– Schadensersatzansprüche des Mieters wegen

„abhanden gekommener Gegenstände“

– Verlust des Anspruchs auf

Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB, da

kein „Vorenthalten“ (OLG Rostock,08.06.2007,3

W 23/07)- Lösung durch Ersatz des

Kündigungsschadens bei fristloser Kündigung

 

Im BGB steht:

§ 562 Umfang des Vermieterpfandrechts

(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.

(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.

 

§ 562a Erlöschen des Vermieterpfandrechts

Das Pfandrecht des Vermieters erlischt mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen.

 

 

Auch hier wieder viel Erfolg!